miércoles, 30 de abril de 2008

Venta de Casas 1º parte







Cuando una persona se propone vender una casa, tiene un objetivo muy definido: obtener el dinero resultante de dicho acto.
Pero que ocurre en el intertanto?. Me refiero, de qué debo preocuparme?, cuáles son los trámites necesarios para qué todo salga bien? puedo vender sin problemas o requiero algo distinto para cada caso?.
Algunas personas destinan estás tareas a un corredor de propiedades, pero otras ya sea por desconfianza o por querer hacerlo ellas mismas, realizan todo el proceso en forma personal.


Para esas personas están dedicados los párrafos siguientes.


La venta de un inmueble trae aparejada muchas preguntas que no son iguales para cada caso. Lo mismo ocurre con las respuestas.


Empecemos entonces.


El primer requisito que se tiene que tener para vender una casa es ser dueño. Algunos dirán "obvio", pero no lo es tanto.


Cómo se yo que soy dueño del inmueble. Muy simple. En nuestra legislación, el dominio en el caso de los inmuebles, se acredita a través de una inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Entonces, para que yo sea dueño de esa propiedad que quiero vender, debo figurar como dueño en un documento que se denomina "Certificado de Dominio Vigente". Ese certificado tiene un valor aproximado en Santiago de $5.000.-.


Si figura allí mi nombre yo soy dueño de la propiedad, sino, preocúpese.


Hay personas, y lo he escuchado, que dice que al comprar un inmueble con crédito hipotecario y estar pagando las cuotas respectivas o "dividendos", no son dueños de la propiedad. Esto no es preciso. La persona que compra de esta forma es igualmente dueña de la propiedad y figura como tal en el Conservador de Bienes Raíces. Entonces, podré venderla? Ese es el problema, no puede venderla. "sí soy dueño", dirá usted. Sí, lo es. Pero el Banco, cuando le prestó el dinero constituyó una hipoteca sobre la propiedad, es decir, si usted no le paga se ejecuta la propiedad y eso tiene como efecto un juicio que termina con el remate de la casa. Pero además, el Banco constituyó a su favor una prohibición de "celebrar actos y contratos". Para efectos prácticos, esta prohibición le impide a usted vender. Usted es dueño, pero como aún no está pagado el crédito, no se puede enajenar la propiedad. El Banco se asegura de qué usted le pague la deuda.



Sin embargo, usted puede vender la casa aún con la deuda pendiente, pero condicionado a que el Banco le autorice a ello. Si no autoriza, no puede vender.


De qué va a depender la autorización? de los antecedentes que usted le entregue al Banco a medida que ellos se los vayan solicitando.


En otros casos, puede suceder que sin tener un crédito hipotecario yo no pueda vender. Eso ocurre comúnmente cuando la propiedad ha sido embargada por alguna deuda pendiente.


Pero en definitiva, cómo se yo que no puedo vender. Pidiendo un certificado denominado "Certificado de Hipoteca y Gravámenes" que se solicita en el mismo Conservador de Bienes Raíces y tiene un costo aproximado de $6.600.- Con ese documento yo sabré si tengo alguna prohibición o algún gravamen que afecta mi propiedad.


Los dos documentos anteriores, son los documentos básicos que usted le debe presentar a un posible comprador.

Suponiendo que tengo todo en regla y el comprador está de acuerdo con el precio y las condiciones, debo realizar la compra venta.

En este caso, como se trata de una compraventa de un inmueble, nuestra legislación exige que se efectue a través de una escritura pública.

Este tipo de documento es el otorgado por el Notario con las solemnidades legales.

Que solicitará el Notario al momento de firmar la escritura?. Eso lo vamos a detallar en la 2º parte.